業(yè)內(nèi)大咖解讀限購令下的海南樓市

自2016年以來， 海南房地產(chǎn) 市場量價齊增的速度之快，引來全國側(cè)目。傳統(tǒng)銷售旺季“金三銀四”還未結(jié)束，海南省政府便于4月14日出臺了《關(guān)于限制購買多套商品住宅的通知》（下簡稱《通知》），宣告限制購買多套商品住宅政策。以此為分水嶺，海南全省進(jìn)入了“XG時代”。4月26日，瓊海市政府出臺了《通知》的XG細(xì)則。

5月10日凌晨，?？谑姓雠_《?？谑腥嗣裾P(guān)于貫徹落實(shí)<關(guān)于限制購買多套商品住宅的通知>的實(shí)施細(xì)則》（下簡稱《細(xì)則》），在全省XG的基礎(chǔ)上更詳細(xì)劃出了XG區(qū)域。緊接著10日晚些時間，三亞市人民政府也隨之出臺了關(guān)于三亞市落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施的細(xì)則。為了海南房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，在不到一個月的時間里，海南樓市重磅頻出，各級相關(guān)政府都進(jìn)行了一系列大動作。

?？诤腿齺唭傻赝粘雠_XG細(xì)則，引來業(yè)內(nèi)和購房者的普遍關(guān)注。為此房天下特邀三位業(yè)內(nèi)大咖，詢問了他們對于此次兩地出臺XG細(xì)則的看法。這三位大咖分別是：寶龍城營銷總經(jīng)理柯敏先生，錦誠集團(tuán)董事長王路先生以及中鐵海南盛瀾置業(yè)營銷總監(jiān)馬馳先生?，F(xiàn)將三位主要觀點(diǎn)整理如下：

寶龍城營銷總經(jīng)理 柯敏先生

房天下首先向柯敏先生詢問了關(guān)于此次《細(xì)則》出臺的看法，他指出：“ 此次政策出臺，體現(xiàn)了政府的決心，是對貫徹‘房子是用來住的，不是用來炒的’這一中央決策的深入執(zhí)行 。海南房地產(chǎn)市場有其特殊性，很多購房者都是非本省居民，他們出于養(yǎng)生和避霾不同需要來海南置業(yè)，因此海南房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出脆弱敏感的特點(diǎn)。適當(dāng)?shù)恼{(diào)控是必要的?！?

而談到對本地居民的影響時，柯敏先生也肯定了政策出臺的作用：“對海南800萬常駐居民來說，總體收入和人均GDP比起其他一線城市不算高，此次細(xì)則出臺對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和民生的穩(wěn)定都會產(chǎn)生積極作用?！?

當(dāng)我們詢問到關(guān)于此次《細(xì)則》出臺可能產(chǎn)生的影響時，柯敏先生從兩個方面闡釋了自己的觀點(diǎn)：“ 對于海南房地產(chǎn)市場來說，本地房企未來尋找客戶的方式將更加立體化，多元化。而對于海南購房者來說，政策以家庭為單位進(jìn)行調(diào)控，將有利于各區(qū)域居民居住比例的合理分布 ?！?

針對廣大購房者普遍關(guān)心的房價問題，他表示“總的來說，政策從嚴(yán)，一定會對市場產(chǎn)生很多影響。但對于供貨量不多的?？诔菂^(qū)來說，影響也不會太大。”

錦誠集團(tuán)董事長 王路先生

對于此次兩地XG細(xì)則的出臺，王路先生指出省政府在4月14日出臺的《通知》中，就已經(jīng)要求各地政府根據(jù)《通知》原則出臺自己的細(xì)則，“此次?？谑泻腿齺喪腥嗣裾募?xì)則出臺很明顯是為了響應(yīng)省級政府的政策需求?！蓖瑫r，《細(xì)則》的出臺“表現(xiàn)出政府對控制第一季度過熱的房地產(chǎn)市場行情進(jìn)行控制的堅(jiān)定決心，所以接下來成交量會呈現(xiàn)出遏制上漲的趨勢。 很多企業(yè)也許不得不做出‘以價換量’的選擇，特別是缺少區(qū)域價紙支撐的項(xiàng)目，可能會受到更多限制 ?！?

對于大家關(guān)心的房價問題，他指出：“ 從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的趨勢是：量跌價平——量跌價穩(wěn)——量價齊跌。但海口市場基礎(chǔ)面很好，價格下行的空間非常有限?！? 同時他針對《細(xì)則》的發(fā)布，指出兩個需要注意的地方，一是二手房市場，二是產(chǎn)權(quán)式酒店市場?！霸谛路渴袌霰徽{(diào)控后，二手房市場的價紙被重新挖掘，資金有涌入二手房市場的趨勢，政府發(fā)現(xiàn)苗頭后，很快將二手房納入了政策范圍。而產(chǎn)權(quán)式酒店在這次《細(xì)則》發(fā)布中受影響醉大，企業(yè)沉淀成本會更高，touzi此類企業(yè)的資金壓力會變大?！?

總體上來看，此次?？谑谐雠_的政策是“有保有壓”的。他指出：“市政府對于整體房市場發(fā)展格局十分了解。就?？谑袕腦G區(qū)域上說，政策保護(hù)了東海岸和西海岸的發(fā)展。雖然不允許多套置業(yè)，但至少能保證購房者以家庭為單位在東西海岸擁有一套房。 這次的政策實(shí)際上是對住宅市場的一種保護(hù)。同時主城區(qū)的XG，實(shí)質(zhì)上對本地購房者也是一種保護(hù)。抑制房價過快增長，有利于本地購房者入市門檻的降低 。”

對于三亞出臺的細(xì)則，他指出三亞的政策比海口的政策針對性更強(qiáng)，內(nèi)容相對更寬松一些。對于XG的區(qū)域，也并非完全限制，給特定人群留下了一定的窗口。而產(chǎn)權(quán)式酒店方面則沿襲了瓊海的規(guī)定，但和?？诘囊?guī)定又有細(xì)微區(qū)別。“ 三亞市結(jié)合城市發(fā)展特點(diǎn)，做出了有利于自己市場規(guī)范的導(dǎo)向?？偟膩碚f，對防范炒房行為是有價紙的，同時也因‘才’施策，給了當(dāng)?shù)厝瞬藕推髽I(yè)一些相對寬松的窗口 ?！?

醉后，王路先生預(yù)計(jì)此次調(diào)控只是政府的第一輪動作，接下來政府會根據(jù)此次政策調(diào)控的效果，考慮后續(xù)政策施行的時間和力度。

中鐵海南盛瀾置業(yè)營銷總監(jiān) 馬馳先生

對于此次?？诔雠_的《細(xì)則》部分，馬馳先生指出二手房進(jìn)入調(diào)控范圍，是我們首先紙得注意的地方，他說：“ 此次《細(xì)則》首次將二手房納入政策內(nèi)。一般來講，二手房是其他地方政府不會進(jìn)行過多調(diào)控的范圍，而?？谑姓畬⒍址考{入限制范圍，足見此次政策之嚴(yán)厲 ?！钡仓赋龃舜握{(diào)控也留有余地：“ 政府出于保護(hù)生態(tài)等各方面的考慮，對主城區(qū)部分區(qū)域進(jìn)行了XG。對于在?？谑袃?nèi)有置業(yè)意愿的本省和外省居民來說，依然擁有選擇空間，影響也不會太大。 ”

而對于三亞市今日晚些時間出臺的XG細(xì)則，馬馳先生也表示，各級政府出臺的政策都是符合國家調(diào)控總政策的方向的，但尺度是各地政府自己拿捏的，此次三亞的細(xì)則同樣是三亞地方政府平衡各方的結(jié)果。

接著馬馳先生表示了對政府政策的理解和支持:“在海南房市整體漲幅領(lǐng)先全國的前提下，海南整體的政策是明顯滯后的。在‘全國一盤棋’的中央調(diào)控背景下，此番才進(jìn)行調(diào)控的決策，很大程度是本地政府出于愛護(hù)本地產(chǎn)業(yè)的苦心?！?

馬馳先生醉后總結(jié)，政策都是中長期的，所以房企也要做好“手中有糧，心中不慌”的準(zhǔn)備?！? 一句話總結(jié)就是：政策是促進(jìn)房地產(chǎn)市場的重要因素——而不僅僅是GDP?！?

而購房者方面，馬馳先生也給出了自己的建議：“在此前的銷售旺季，相信有急切購房意愿的購房者都已經(jīng)進(jìn)行了交易。那么，政策出臺后，本地的居民，包括外地的居民都不需急于一時。到今年秋天，等政策影響進(jìn)一步發(fā)酵，整個形勢明朗化后，再來看 海南房市 的發(fā)展形勢，也許會有新的考量?！?

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