海南為什么要限購(gòu)？原因就在這里。。。

      前幾天，在五指山全城XG，購(gòu)房要求2年社?；騻€(gè)稅證明之后，網(wǎng)上傳出的文昌XG細(xì)則并沒(méi)有如期而至，而是我當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的保亭、白沙、瓊中三縣在短短一天內(nèi)相繼出臺(tái)XG細(xì)則，并且都是史無(wú)前例的全范圍XG，并且要求2年以上社保或個(gè)稅證明。

      海南樓市看起來(lái)在不斷加碼調(diào)控，海南是要每個(gè)市縣都要出臺(tái)調(diào)控政策嗎？未來(lái)海南樓市會(huì)怎么走？購(gòu)房者怎么做才能既避免風(fēng)險(xiǎn)，又不錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)？下面我們來(lái)一一解答。

一、海南為什么要XG

      關(guān)于 海南XG 的原因，已經(jīng)有了許許多多的猜測(cè)，但是很多都是片面甚至子虛烏有的。比如以下幾個(gè)猜測(cè)。

1、  海南要封島了？

      關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我解釋過(guò)很多遍，海南是不可能封島的。全國(guó)有兩個(gè)島被“封”的，一個(gè)是臺(tái)灣島，一個(gè)是香港島，可是太晚天天叫著獨(dú)立，香港也不是那么聽(tīng)話，這個(gè)時(shí)候再把海南島“封”了？我不知道是你瘋了還是我瘋了。

2、  有重大利好政策出臺(tái)？

      上個(gè)月?？趥鞒鰝餮裕f(shuō)?？诘乃袠潜P(pán)不讓賣(mài)，全部封盤(pán)，甚至有許多銷(xiāo)售人員也跟我說(shuō)這是真的。實(shí)際上后來(lái)證明，那僅僅是網(wǎng)簽系統(tǒng)升級(jí)和全省對(duì)接，暫停了一段時(shí)間的網(wǎng)簽。不過(guò)接下來(lái)各地就開(kāi)始出臺(tái)花樣X(jué)G細(xì)則。許多粉絲朋友由這兩個(gè)事情聯(lián)想到了“千年大計(jì)”的雄安，認(rèn)為海南的XG，是不是為接下來(lái)可能出現(xiàn)的重大利好消息鋪墊的？

      關(guān)于這點(diǎn)，你只要看清楚一點(diǎn)：?？?、三亞、瓊海都沒(méi)有全面XG，還是留了很大的范圍，如果真的有嚴(yán)重影響房?jī)r(jià)的、重大利好消息要宣布，那么這種XG就一定是全省一把抓的。所以這個(gè)說(shuō)法也是不切實(shí)際的。

      不過(guò)，接下來(lái)海南可能會(huì)有利好消息出來(lái)也是可能的，海南島的建設(shè)還是起步階段，還大有可為，利好也將會(huì)不斷傳出。

      當(dāng)然，還有其他各種各樣的傳言和猜測(cè)，就不一一去列舉和說(shuō)明了。想要知道XG的原因，我們就先要了解房?jī)r(jià)上漲的原因。

      海南房子的漲價(jià)，跟供需關(guān)系沒(méi)有關(guān)系，跟市場(chǎng)規(guī)律沒(méi)有關(guān)系，唯一有關(guān)的就是金融政策，說(shuō)清楚點(diǎn)就是去庫(kù)存引起的。甚至可以說(shuō)，這一次，全國(guó)任何一個(gè)地方，房?jī)r(jià)每一分錢(qián)的上漲都只跟去庫(kù)存有關(guān)。哪里先漲，哪里后漲，哪里漲的多，這些才跟供需、市場(chǎng)規(guī)律有關(guān)。當(dāng)然，在去庫(kù)存的大政策之下，棚戶(hù)區(qū)改造的貨幣化安置、 海南房?jī)r(jià) 的被嚴(yán)重低估也是重要因素。

      我之前說(shuō)過(guò)，去庫(kù)存的目的不是漲價(jià)，而漲價(jià)的目的卻是去庫(kù)存，當(dāng)去庫(kù)存的工作完成的七七八八了，放出去的政策就會(huì)全部收回來(lái)，還會(huì)收的更緊。 “因城施策”就是要讓已經(jīng)去完庫(kù)存的早點(diǎn)收回政策，還沒(méi)去完庫(kù)存的繼續(xù)放寬政策。所以很多人沒(méi)搞明白，為什么北京10天9個(gè)政策，房?jī)r(jià)就是控制不住？實(shí)際上太簡(jiǎn)單了，如果想要搞死北京的房?jī)r(jià)，政府有的是辦法，之所以沒(méi)有搞死，就是因?yàn)檫€不能這么干。如果北京房?jī)r(jià)一下子跌下來(lái)了，你覺(jué)得其它地方還能好好的去庫(kù)存嗎？

      所以說(shuō)，現(xiàn)在海南一個(gè)一個(gè)市縣區(qū)XG，實(shí)際上就是因?yàn)槿?kù)存工作進(jìn)入尾聲，需要把之前放出去的政策收回來(lái)，而且是“因城施策”地收，還要收的比以前更緊。

二、為什么要要求社保

      我曾經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)，海南的房子絕大部分是外地人在購(gòu)買(mǎi)，海南要求社?；蛘邆€(gè)稅的XG，就是禁止外地人購(gòu)買(mǎi)，一定會(huì)讓市場(chǎng)迅速降溫，許多市縣房?jī)r(jià)會(huì)大幅下降，這絕對(duì)不是危言聳聽(tīng)，領(lǐng)導(dǎo)們也一直就知道，所以2010年那次海南并沒(méi)有完全跟進(jìn)XG，而是只有?？诤腿齺喯蘖藗€(gè)不痛不癢的“主城區(qū)”。

      這次是沒(méi)辦法了，明明知道XG會(huì)犧牲市場(chǎng)，也必須要做，醉主要的原因就是庫(kù)存告急。

      這點(diǎn)我們可以從政策出臺(tái)的時(shí)間可以看出。首先是省里出了個(gè)政策，外地人在海南全省XG一套，但是規(guī)定各市縣可以根據(jù)自己的情況出臺(tái)更嚴(yán)厲的細(xì)則。這其實(shí)就是一次試探，如果XG下去，樓市退燒，那么這就是醉終政策，如果不退燒，那就得下猛藥了。堅(jiān)持了10天之后，瓊海頂不住了，率先要求社保。再過(guò)半個(gè)月，發(fā)現(xiàn)瓊海的政策并沒(méi)有震懾到其它地方，?？诤腿齺?、五指山也頂不住了，然后是保亭、瓊中、白沙。

      庫(kù)存告急之后，醉艱難的人不是外地買(mǎi)房者，而是棚改區(qū)的拆遷戶(hù)，去年拆遷的和今年拆遷的，拿到的補(bǔ)償款是一樣的，而去年拿到的補(bǔ)償款可以買(mǎi)1.5套同樣大小的房子，而今年拆遷的只能買(mǎi)到0.8套。這種情況下，后面的拆遷戶(hù)肯定不滿意，就會(huì)增加棚改的難度，影響進(jìn)度，造成社會(huì)問(wèn)題。所以不得不出臺(tái)更嚴(yán)厲的XG細(xì)則，那也就只能是增加社保要求了。

      所以原本是希望靠“全省XG一套”的政策來(lái)震懾購(gòu)房者，讓樓市冷靜的目的沒(méi)有達(dá)到，就只能依靠要求社保這個(gè)大招來(lái)讓樓市冷靜下來(lái)，給拆遷戶(hù)、本地居民、本地工作者、引進(jìn)人才等人群的購(gòu)房需求一些保障。

三、瓊中、白沙為什么要XG

      許多人醉想不明白的就是五指山、瓊中、白沙、保亭4個(gè)市縣的XG了，它們是真正的XG，全范圍內(nèi)要求2年社保，細(xì)則幾乎一模一樣。五指山和保亭還好說(shuō)，都沒(méi)有太多庫(kù)存了，但是瓊中和白沙肯定是還有很多庫(kù)存的，一直以來(lái)都用“一瓊二白”來(lái)形容這兩個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況，可是就是這種情況下，它們2個(gè)還是加入全面XG大軍中。

      這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)在五指山出臺(tái)細(xì)則后我就說(shuō)了，保亭、瓊中、白沙將會(huì)出臺(tái)跟五指山一樣的XG細(xì)則。這是因?yàn)槿ツ甑祝≌雠_(tái)了關(guān)于繼續(xù)落實(shí)兩個(gè)暫停政策的通知，明確指出五指山、保亭、白沙、瓊中4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣，應(yīng)堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先，從嚴(yán)控制房地產(chǎn)特別是商品住宅開(kāi)發(fā)，不再以商品住宅庫(kù)存消化期作為是否實(shí)施“兩個(gè)暫?！钡囊罁?jù)，直接列為實(shí)施“兩個(gè)暫?！惫芾淼氖锌h。也就是說(shuō)，這4個(gè)市縣，不論有沒(méi)有庫(kù)存，以后都會(huì)暫停報(bào)批報(bào)建了，不會(huì)有或者很少有新樓盤(pán)推出來(lái)了。

      這次4個(gè)市縣的XG，實(shí)際上就是將現(xiàn)有的庫(kù)存完全保護(hù)起來(lái)，在兩個(gè)暫停政策繼續(xù)執(zhí)行的過(guò)程中，讓本地居民還能有機(jī)會(huì)買(mǎi)房，而不至于出現(xiàn)長(zhǎng)期沒(méi)房的狀態(tài)。

      雖然如此，五指山、保亭、白沙、瓊中4個(gè)市縣的本地居民人數(shù)不多并且?guī)缀蹩梢圆挥觅I(mǎi)商品房，外地在此工作的人群更少，買(mǎi)房需求會(huì)直接跌入冰點(diǎn)。可以預(yù)計(jì)，在政策實(shí)施后，這幾個(gè)市縣月銷(xiāo)售量將會(huì)呈以個(gè)位數(shù)。

四、剩下的市縣會(huì)怎么辦

      現(xiàn)在，醉多朋友問(wèn)我的問(wèn)題就是，下一個(gè)出臺(tái)XG細(xì)則的市縣是哪個(gè)？會(huì)不會(huì)每個(gè)市縣都要求社保？這個(gè)問(wèn)題，實(shí)際上認(rèn)真讀一下第二條就會(huì)有所收獲。

      首先要搞清楚一個(gè)問(wèn)題，政府愿意去XG、愿意要求保險(xiǎn)的XG嗎？肯定是不愿意的，如果愿意，就不會(huì)先在省里出臺(tái)一個(gè)“全省XG一套”的政策，然后等了十天才見(jiàn)到瓊海要求社保，又等了半個(gè)月才有別的市縣跟進(jìn)，這實(shí)際上就是在一步一步試探。所以如果現(xiàn)在這些市縣的政策能夠達(dá)到冷靜市場(chǎng)、控制增量的目的，那么其它市縣就不會(huì)繼續(xù)出臺(tái)細(xì)則，如果達(dá)不到這個(gè)目的，那么還得一個(gè)一個(gè)市縣的來(lái)。

      這點(diǎn)，從陵水就看的出來(lái)。在省里出臺(tái)XG政策之后，陵水立馬發(fā)布公告，表示要“抓緊出臺(tái)符合陵水縣域的具體實(shí)施細(xì)則，只嚴(yán)不寬”。不過(guò)現(xiàn)在連白沙瓊中都轟轟烈烈了，陵水到現(xiàn)在還沒(méi)有任何動(dòng)靜，許多人都在等這只靴子落地，可它就是不為所動(dòng)，原因就是，如果有別的辦法，誰(shuí)也不愿意去要求社保限制。

      不過(guò)現(xiàn)在雖然有許多地方要求社保了，購(gòu)房者的熱情還沒(méi)有降低太多，每天都有許多人在微信問(wèn)我，有沒(méi)有辦法搞到海南戶(hù)口，或者補(bǔ)交社保能不能獲得購(gòu)房資格。按照這個(gè)形勢(shì)來(lái)看，接下來(lái)各個(gè)市縣還要一個(gè)一個(gè)地出臺(tái)細(xì)則要求社保。如果說(shuō)能有市縣幸免的話，那只能是屯昌、定安這兩個(gè)全世界都沒(méi)有幾個(gè)人知道的縣了。

五、未來(lái)海南樓市走向

      首先我們要明確一點(diǎn)，任何一次的樓市調(diào)控都不是要打死房?jī)r(jià)，這次也不例外。調(diào)控的目的還是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)不過(guò)快增長(zhǎng)。海南還有一個(gè)艱巨的任務(wù)就是要確保拆遷戶(hù)能用補(bǔ)償款買(mǎi)的起房、新引進(jìn)的人才買(mǎi)的起房、本地工作人員買(mǎi)的起房。

      現(xiàn)在的價(jià)格，顯然拆遷戶(hù)完全靠補(bǔ)償款是買(mǎi)不起的。以三亞為例，補(bǔ)償款是接近1.8萬(wàn)一平米，而房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到接近2.5萬(wàn)了。許多人是補(bǔ)償款發(fā)下來(lái)，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了，這種情況下肯定會(huì)有許多人不滿意。

      去年我曾預(yù)測(cè)，2017年 三亞房?jī)r(jià) 要漲到2萬(wàn)左右，依據(jù)就是棚戶(hù)區(qū)改造的貨幣化安置方案，就是因?yàn)樗麄兡玫降难a(bǔ)償款已經(jīng)接近1.8萬(wàn)了，均價(jià)在2萬(wàn)左右的話，稍微偏點(diǎn)的地方1.8萬(wàn)是可以買(mǎi)到的。沒(méi)想到的是，這一漲就一發(fā)不可收拾，直接飆到了2.5萬(wàn)。

      對(duì)于接下來(lái) 三亞 的房?jī)r(jià)，我還是認(rèn)為會(huì)回調(diào)到2萬(wàn)左右。一方面是補(bǔ)償款的問(wèn)題，另一方面是有人傳言，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售價(jià)格不能高于備案價(jià)，但是允許低于備案價(jià)20%，否則不給網(wǎng)簽，頁(yè)就是說(shuō)三亞的房?jī)r(jià)下降20%是可以接受的。按照現(xiàn)在的價(jià)格，下降20%，就是2萬(wàn)左右了。

      不僅僅是三亞，全海南都會(huì)有不同比例的下行空間，只是有些地方降的多，有些地方降的少的事了。當(dāng)然，因?yàn)椴皇侨秶囊笊绫?，政策還需要消化一段時(shí)間，價(jià)格也不會(huì)突然就斷崖式下跌，而是成交量下滑、量跌價(jià)微跌、量?jī)r(jià)齊跌、趨于穩(wěn)定這種走勢(shì)。

      所以，根據(jù)以上分析，各位朋友不用火急火燎問(wèn)我有沒(méi)有辦法搞定戶(hù)口、有沒(méi)有辦法搞定社保了，我搞不定，也沒(méi)必要。如果現(xiàn)在要買(mǎi)，沒(méi)XG的很多地方比XG的地方更好，如果為了搶個(gè)好位置，根據(jù)自己的錢(qián)多少，搶個(gè)海邊的房子買(mǎi)了，幾年后肯定會(huì)感謝自己的明智；如果有耐心等待，那就跟著我一起等吧，等市場(chǎng)降溫了，再跟我們一起出手。

      對(duì)于開(kāi)發(fā)商，我的建議是，誰(shuí)聰明，誰(shuí)清盤(pán)，在這個(gè)時(shí)候即使一個(gè)醉簡(jiǎn)單的促銷(xiāo)都能迅速清盤(pán)，一定不要等到無(wú)人問(wèn)津的時(shí)候再來(lái)考慮搞促銷(xiāo)、搞活動(dòng)，沒(méi)有用了。

海南定安買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：定安的新城區(qū)，距離老城區(qū)數(shù)公里，目前市政辦公樓大部分已遷址到此，臨高到定安、定城到文昌的快速道路將穿過(guò)塔嶺南部、定海大橋連接塔嶺環(huán)城南路，新車(chē)站規(guī)劃在環(huán)城北路，交通打通將帶來(lái)大量流動(dòng)人口，塔嶺的后10年很可能成為定安的主城區(qū)，生紙空間相比老城區(qū)要更大，居住環(huán)境也比老城區(qū)好些。