?？谑匈彿?018年究竟能不能買房？這篇文章分析透了！

近日，不少海口購房者抱怨，2017就一直糾結(jié)要不要?？谫I房，2018年又再次成了全家糾結(jié)的事情。?？诜康禺a(chǎn)市場被稱為經(jīng)濟(jì)周期之母，?？诜康禺a(chǎn)touzi也成為影響中國經(jīng)濟(jì)景氣的關(guān)鍵變量。對于?？谫彿咳藖碚f，從?？诜康禺a(chǎn)touzi的前景，可以大體判斷開發(fā)商的市場預(yù)期、資金市場環(huán)境的變化和調(diào)控的方向，進(jìn)而順勢做出合理的?？谫彿繘Q策。

那么，哪些因素是影響2018年?？诜康禺a(chǎn)touzi的關(guān)鍵變量？?？谫彿咳藦闹杏帜塬@得哪些啟示，且看下文的分析。

?？诜康禺a(chǎn)業(yè)承壓兩大因素

一是多地房貸利率上行，?？谫彿块T檻再度提高

面對新年各地銀行紛紛上調(diào)房貸利率，一些剛需和改善性海口購房者抱怨稱，?？诜績r即使會降一些，但是?？谫I房門檻更高了，難度更大了。

2018年1月全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍，同比上升21.75%。實際上，銀行不但把房貸利率全線上浮，還加大了對?？谫彿空叩膶徍藰?biāo)準(zhǔn)。除了征信良好，月收入覆蓋月還款額的2倍外，還要求貸款人具有大專以上學(xué)歷。而另一家股份制銀行則要求，貸款人年齡在55周歲以下。

對此，業(yè)內(nèi)專家表示，房貸是影響?？诜績r走勢的醉關(guān)鍵指標(biāo)之一，收緊的房貸疊加?？诜康禺a(chǎn)調(diào)控政策，對約束?？诜績r上漲、抑制“炒房”的作用更為明顯。

二是海口房地產(chǎn)銷售連續(xù)下滑

從需求端看，在嚴(yán)調(diào)控方向不變和按揭貸款利率不斷上升的趨勢下，2017年?？诜康禺a(chǎn)銷售面積已降至7.7%。房企的策略以消化現(xiàn)有庫存為主，并不急于開工建設(shè)。由此，2017年12月新開工面積累計增幅也下降至7%。隨著?？诜康禺a(chǎn)銷售的持續(xù)下滑，盡管房企會有一定的補(bǔ)庫存touzi，但整體開工增長前景并不樂觀。相應(yīng)地，?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)touzi仍將持續(xù)下行。

數(shù)據(jù)來源：wind,蘇寧金融研究院

2018年?？诜康禺a(chǎn)的機(jī)遇

?？诜康禺a(chǎn)迎來歷史性巨變，絕非虛張聲勢的妄言，而是實實在在的事實，這種巨變可以從三個維度觀察：

第一，?？诜康禺a(chǎn)的基本矛盾變了。

用十九大報告中的話，就是?？诜康禺a(chǎn)的基本矛盾變了，?？诜孔佣倘钡臍v史基本結(jié)束。?？诜康禺a(chǎn)市場的主要矛盾，已經(jīng)從過去的?？诜孔硬粔?，?？诜孔佣倘?，進(jìn)入到資源配錯導(dǎo)致的不均衡不充分的問題。?？诜孔訅蛄?，但好?？诜孔由?，優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)?？诜慨a(chǎn)仍然稀缺，這將是長期的。特別是，隨著人們對?？诜孔庸δ芏ㄎ坏牟粩嗵嵘妥兓?，人們對?？诜孔淤x予了更多精神層面的東西，這必將引發(fā)?？诜康禺a(chǎn)價紙鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的裂變。

第二，?？诜康禺a(chǎn)的“靈魂”變了。

十九大重申“堅持?？诜孔邮怯脕碜〉?、不是用來炒的定位”。這是?？诜康禺a(chǎn)政策定位的顛覆性的糾偏，?？诜康禺a(chǎn)政策從從過去的經(jīng)濟(jì)政策回歸到民生和社會政策，這是一個巨大的變化。根據(jù)十九大的描述，未來的?？诜康禺a(chǎn)政策將告別調(diào)控周期，進(jìn)入到制度建設(shè)周期，這也意味著，送所言的“二次房改”已經(jīng)啟動。

第三，三四線城市棚戶區(qū)改造新增touzi仍然較大。

三四線城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置是去庫存的重要工具，也是?？诜康禺a(chǎn)touzi平穩(wěn)增長的重要因素。2017年5月，國家明確2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，年均500萬套與2017年600萬套的差距并不大，無論是貨幣化安置還是原地改造，都將有利于?？诜康禺a(chǎn)touzi的增長。從棚改的資金來源看，此輪棚改央行專設(shè)的國家開發(fā)銀行抵押補(bǔ)充貸款（PSL）將保持在穩(wěn)定水平，截至2017年12月末PSL余額累計已達(dá)到2.69萬億元。

數(shù)據(jù)來源：wind,蘇寧金融研究院

?？谫I房人不妨把握好結(jié)構(gòu)性?？谫彿繖C(jī)會

對于普通?？谫彿咳藖碚f，?？诜康禺a(chǎn)touzi對于?？诜績r并沒有必然和直接的影響，它是?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)商的市場預(yù)期和資金供應(yīng)共同作用的結(jié)果。?？诜康禺a(chǎn)touzi的下行，暗示著2018年?？诜康禺a(chǎn)市場還將延續(xù)當(dāng)前的調(diào)控方向，加上按揭貸款利率持續(xù)攀升，?？诜績r整體牛市的可能性不大，但結(jié)構(gòu)性?？谫彿繖C(jī)會仍然存在。具體來說，可根據(jù)以下幾方面條件相機(jī)抉擇：

其一，一線城市可買入高品質(zhì)樓盤。

受限價政策影響，一線城市價格管控異常嚴(yán)格，部分區(qū)域、板塊甚至出現(xiàn)一二手價格倒掛現(xiàn)象。短期內(nèi)，一線城市調(diào)控難言放松，中高端市場更是價格管控的重點。因此，一線城市特別是上海、深圳的市場長期看好，利空已經(jīng)出盡，價格觸底現(xiàn)象隱現(xiàn)，中高端優(yōu)質(zhì)樓盤紙得介入。

其二，人口凈流入、前期價格漲幅相對較低的強(qiáng)二線城市，?？诜績r明顯下跌的概率不高。

前期漲幅過快、交易低迷的強(qiáng)二線城市?？谫彿空呖捎^望一段時間，相反，前期漲幅相對偏低、與一線城市?？诜績r差距更大的二線熱點城市庫存已大幅下滑，?？诜績r上漲潛力仍然存在。

其三，核心城市對周邊三四線城市溢出效應(yīng)仍紙得期待。

特別是一線和強(qiáng)二線核心城市周邊、高鐵一小時經(jīng)濟(jì)圈三四線城市、衛(wèi)星城，?？诜康禺a(chǎn)市場將可能繼續(xù)分享核心城市的人口、資金溢出的紅利，住房潛在需求較大，?？诜績r穩(wěn)中有升的趨勢可期。

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