?？跇潜P賬房先生大數(shù)據(jù)：二手房為什么要滿五唯一？

?？跇潜P賬房先生大數(shù)據(jù)：二手房為什么要滿五唯一？，?？谫I房，?？谫I房，讓很多人過上了舒適的生活，但是在辦理的過程中也是會(huì)有不少煩惱的事情發(fā)生的。

大家在看二手房的時(shí)候，總是能夠聽到中介或者賣家說，某某?？诜孔邮?ldquo;滿五唯一”，某某?？诜孔邮?ldquo;滿二唯一”。

這究竟是什么意思？是說有這個(gè)條件的?？诜孔泳捅绕渌暮？诜孔雍脝?？還是說滿足了這些條件的?？诜孔涌梢允″X？為什么一定要強(qiáng)調(diào)一下呢？

賬房先生今天就給大家好好算一下，二手房滿五唯一到底是什么意思？對(duì)于?？谫彿空叨?，究竟能夠省多少錢？

先普及一下背景知識(shí)，按照國家稅務(wù)局的相關(guān)規(guī)定，二手房交易過程中，是需要交納海口房地產(chǎn)稅的，具體需要繳納契稅、個(gè)稅、稅以及其他相關(guān)稅費(fèi)。

先說契稅的征收方法：

按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平（包含90平）的普通住宅，繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

當(dāng)然，首次購買和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計(jì)算的。若買方購買的?？诜慨a(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

再講講稅的征收方法：

稅的叫法是今年5月份“營(yíng)改增”之后這么叫的，原來叫營(yíng)業(yè)稅。

過去營(yíng)業(yè)稅的征收分幾種情況，普通住宅：不足5年收取房屋總價(jià)的5.6%，超過5年（含5年）則免征；非普通住宅不足5年收取房屋總價(jià)的5.6%，超過5年（含5年）收取房屋總價(jià)與該房屋當(dāng)時(shí)買入價(jià)格差額的5.6%。

正是因?yàn)檫@個(gè)營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)于房屋滿5年免征的規(guī)定，滿足條件的?？诜孔泳投及?ldquo;滿五”作為之一進(jìn)行宣傳。

但是“營(yíng)改增”之后，這個(gè)五年就變?yōu)閮赡炅耍瑺I(yíng)業(yè)稅也改為稅，按照新的規(guī)定，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征稅。于是又有了“滿二”的說法。

后說說個(gè)稅的征收方法：

根據(jù)規(guī)定，海口房產(chǎn)證滿5年，并且是唯一住房的不需要交個(gè)人所得稅。這也就是那個(gè)“滿五唯一”的來歷。

另外，?？诜慨a(chǎn)證滿5年，不是唯一住房，或者海口房產(chǎn)證不滿5年的，都需要繳納?？诜慨a(chǎn)交易盈利部分的20%或者總海口房?jī)r(jià)的1%的個(gè)稅。

空講理論太難理解，不如給大家舉個(gè)例子：

假如有一套面積在80平米的二手房，網(wǎng)簽價(jià)格200萬（以網(wǎng)簽價(jià)為準(zhǔn)），原價(jià)格為160萬，海口購房者是第一次?？谫I房。

如果海口房子不滿兩年

不滿兩年的二手房征稅多，一套?？诜孔釉诮灰走^程中要產(chǎn)生契稅、稅和個(gè)稅。

契稅為全額征收，由于是90平米以下，稅率為1%，稅額=(200萬-已征收的稅)×1%=1.89萬

稅為全額征收，稅額=[200萬/(1+5%)]×5.6%=10.67萬

個(gè)稅=(200萬-原價(jià)格-原來契稅-200萬×10%-利息-此次稅)×20%=1.54萬

三個(gè)稅總共是14.1萬元。

如果?？诜孔訚M兩年但不到五年

這種情況免征稅，只征收契稅和個(gè)稅。

契稅仍然是全額征收，上文已經(jīng)注明計(jì)算方式，稅額=(200萬-已征收的稅)×1%=1.89萬

個(gè)稅=(200萬-原價(jià)格-原來契稅-200萬×10%-利息)×20%=3.68萬

兩個(gè)稅種共5.57萬元。

如果?？诜孔訚M五年但不是唯一住房

這種?？诜孔拥亩愘M(fèi)成本和第二種完全一樣，免征稅，所以稅費(fèi)成本也是只有契稅和個(gè)稅，共計(jì)5.57萬元。

如果?？诜孔訚M五年，而且是唯一住房

也就是大家?？吹降?ldquo;滿五唯一”，這種?？诜孔又徽魇掌醵悺?/p>

契稅額=200萬×1%=2萬元。

這么看來，果然還是“滿五唯一”的?？诜孔淤I起來比較好呢。準(zhǔn)備買二手房的朋友，再去看房的時(shí)候也不用再糾結(jié)這個(gè)問題啦。

?？?a href="http://www.henbr.cn/loupan/" target="_blank" class="keylink">?？谑?/a>買房?jī)?yōu)勢(shì)：?？谛鲁菂^(qū)，這一區(qū)域優(yōu)勢(shì)在于低房?jī)r(jià)，而劣勢(shì)則是基礎(chǔ)設(shè)施以及生活配套不完善，目前主要依靠近處的府城、國興商圈配套（5—10分鐘車程）。隨著近幾年新小區(qū)不斷交房入住，這一區(qū)域內(nèi)的人氣逐漸提升，為了升級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施配套，政府已經(jīng)在濱江新城touzi200億，而在江東片區(qū)則引進(jìn)了15000畝城市綜合體，200萬平米的商業(yè)足以滿足整個(gè)區(qū)域的生活需求。如果你能忍受短時(shí)間配套不足的缺陷，?？跂|部未來幾年的發(fā)展前景還是相當(dāng)令人期待的。