海南屯昌房產(chǎn)二手房交易稅費2013新規(guī)定

海南屯昌房產(chǎn)二手房交易稅費2013新規(guī)定，屯昌樓盤，無論是旅游度假、養(yǎng)老還是touzi，海南屯昌都是醉好的買房選擇。

二手房交易稅費是指在二手房交易中，稅務部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價獲得的收入。各類稅收共有8種，包括：營業(yè)稅、個人所得稅、土地稅、印花稅、城建稅、附加稅、地方附加稅、契稅。其中，營業(yè)稅、城建稅、附加、地方附加稅，合計稅率為5．55%；對居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地稅；印花稅為房屋買賣成交價的0． 15‰；個人所得稅的計稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原紙和合理費用后的余額為應納稅所得額，稅率為20%；普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。

契稅

二手房交易稅費

符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以[3]上、單套建筑面積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎上上浮16.7%）、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。

新政下的契稅：

普 宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、

140平米以上或是非普宅：3%、商業(yè)房或公司產(chǎn)權：3%

城建稅

營業(yè)稅的7%；費附加稅；營業(yè)稅的3%。

個人所得稅

普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入－屯昌購房總額－（營業(yè)稅+城建稅+費附加稅+印花稅）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－屯昌購房總額－印花稅）×20%。出售公房：5年之內(nèi)，（售房收入－經(jīng)濟屯昌房價款－土地出讓金－合理費用）×20%，其中經(jīng)濟屯昌房價款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。

土地出讓金

成本價：城八區(qū)內(nèi)：15.6元/平米 城八區(qū)外：12.9元/平米

經(jīng)轉(zhuǎn)商：10% 按經(jīng)管理 3%（按成交價）

交易手續(xù)費

3元/平方米×建筑面積

合同印花稅

房屋成交總額×0.05%

營業(yè)稅

2011年1月27日新通知規(guī)定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購屯昌買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。[4]

非普通住宅2年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% 2年或2年以上：差額 ×5.55% ；

個人所得稅： 普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%；

非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤部分×20%；

土地稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征；

買賣合同公證費：（買賣合同需要公證時才須繳納） 房屋成交總額×0.3%；

契稅是應由買方交納的，交稅比例是： 1、普通住宅應該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。2、非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。

過戶費用

（1）契稅；90平方米以下 屯昌購房的按1%繳納；90—140平方米按屯昌房價1.5%繳納；140平方米以上按屯昌房價3%繳納。（買方承擔）

（2）營業(yè)稅：房屋產(chǎn)權取得滿五年的免征，未超過五年的按屯昌房價5.5%繳納。（賣方承擔）

（3）土地稅；房屋產(chǎn)權取得滿五年的免征，未超過五年的按屯昌房價1%繳納。（賣方承擔）

（4）所得稅：房屋產(chǎn)權取得滿五年的免征，未超過五年的按屯昌房價1%或房屋原紙—房屋現(xiàn)紙差額20%繳納。（房屋原紙一般按上道契稅完稅額計算）（賣方承擔）

（5）房屋交易手續(xù)費；按房屋建筑面積6元/平方米交納（雙方承擔）

（6）房屋產(chǎn)權登記費：80.00元。（買方承擔）

（7）房屋評估費；按評估額0.5%繳納補充回答：契稅=15萬元*1%=1500.00元 買方承擔營業(yè)稅=15萬元*5,5%=8250.00元 賣[5]方承擔土地稅=15萬元*1%=1500.00元 賣方承擔所得稅：=15萬元*1=1500.00元 賣方承擔房屋交易手續(xù)費=65平方米*6元/平方米=390.00元 買賣雙方各承擔一半房屋產(chǎn)權登記費=65元。（買方承擔）

工本費

80元，共有權證：20元

計算方法

買方：

稅種

契稅

符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎上上浮16.7%)、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。

新政下的契稅：

普 宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商業(yè)房或公司產(chǎn)權： 3%

印花稅

買賣雙方各繳納屯昌房價款的0.05%!住宅暫時免征。

營業(yè)稅

購買時間在5年內(nèi)的房屋需繳納的營業(yè)稅為：成交價×5.5%;5年后普通住宅不征收營業(yè)稅，高檔住宅征收買賣差價5%的營業(yè)稅。

新政下的營業(yè)稅：

營業(yè)稅：普 宅：五年內(nèi)：全額的5.5%(5.4%) 五年外：免

非普宅：五年內(nèi)： 全額的5.5%(5.4%)五年外： 差額的5.5%(5.4%)

城建稅

營業(yè)稅的7%;費附加稅;營業(yè)稅的3%。

個人所得稅

普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入-屯昌購房總額-( 營業(yè)稅+城建稅+費附加稅+印花稅)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-屯昌購房總額-印花稅)×20%。出售公房：5年之內(nèi)， (售房收入-經(jīng)濟屯昌房價款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經(jīng)濟屯昌房價款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。

土地出讓金：

成本價: 城八區(qū)內(nèi)：15.6元/平米 城八區(qū)外：12.9元/平米

經(jīng)轉(zhuǎn)商：10% 按經(jīng)管理 3%(按成交價)

交易手續(xù)費率

3元/平方米×建筑面積

合同印花稅率

房屋成交總額×0.05%

營業(yè)稅率

2011年1月27日新通知規(guī)定)個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購屯昌買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。;[4]

非普通住宅5年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% 5年或5年以上：差額×5.55% ;

個人所得稅： 普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%;

非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤部分×20%;

土地稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征;

買賣合同公證費：(買賣合同需要公證時才須繳納) 房屋成交總額×0.3%;

契稅是應由買方交納的，交稅比例是：

1、普通住宅應該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。

2、非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。

過戶費用;

(1)契稅;90平方米以下 屯昌購房的按1%繳納;90—140平方米按屯昌房價1.5%繳納;140平方米以上按屯昌房價3%繳納買方承擔

(2)營業(yè)稅：房屋產(chǎn)權取得滿五年的免征，未超過五年的按屯昌房價5.5%繳納。賣方承擔

(3)土地稅;房屋產(chǎn)權取得滿五年的免征，未超過五年的按屯昌房價1%預繳納，按照超率累進稅率計算，多退少補。賣方承擔

(4)所得稅：房屋產(chǎn)權取得滿五年的免征，未超過五年的按屯昌房價1%或房屋原紙—房屋現(xiàn)紙差額20%繳納。(房屋原紙一般按上道契稅完稅額計算)賣方承擔[6]

(5)房屋交易手續(xù)費;按房屋建筑面積6元/平方米交納雙方承擔

(6)房屋產(chǎn)權登記費：80.00元。買方承擔(

(7)房屋評估費;按評估額0.5%

交易手續(xù)

一、正常過戶手續(xù)

（一） 交易稅費

1.營業(yè)稅 （稅率5.6% 賣方繳納）

根據(jù)2010年屯昌房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。

這里有兩個要點①購買時間超過5年這里首先看產(chǎn)權證， 其次看契稅，再次看票據(jù)（房改房看國有住房出售收入專用票據(jù)）這三種證件按照時間 早的計算。一般地說票據(jù)早于契稅，契稅早于產(chǎn)權證，房改房中時間 早的是房改所收的定金的票據(jù)。②所售屯昌房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。

另：如果所售屯昌房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業(yè)稅。[4]

2. 個人所得稅（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）

征收條件以家庭為單位出售非 住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭 住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭 住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購屯昌買屯昌房產(chǎn)并取得產(chǎn)權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套屯昌房產(chǎn)交易價格較低的1%退還。

注：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他屯昌房產(chǎn)作為家庭 住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權證沒有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房（不包含非住宅類屯昌房產(chǎn)）。

另注：如果所售屯昌房產(chǎn)是非住宅類屯昌房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業(yè)稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20% 。

3.印花稅（稅率1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免征收。

4.契稅（基準稅率3%優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買方繳納）

征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是 購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方 購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

注： 購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個人計算的，只要是 繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購買的屯昌房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5.測繪費1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 （08年4月后新政策房改房測繪費標準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）

一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產(chǎn)權證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。

6.二手房交易手續(xù)費總額：住宅6元/平米×實際測繪面積 非住宅10元/平米×實際測繪面積

7.80元 共有權證：20元

雖然南京屯昌房產(chǎn)交易擁擠的人潮已經(jīng)消失，但坊間對于20%個稅新政的討論仍然熱烈。除了怕“誤傷”剛需、剛改人群外，目前也有擔心，由于所得的認定較為復雜，征稅的難度和工作量大大提高，可操作性成 問題。

20%個稅看起來容易，做起來很難

近日，全國政協(xié)委員、 教授李稻葵在兩會上接受媒體采訪時表示，“20%看上去很美，但實施起來很難?！彼赋?，20%的個稅長期看應該征，但是短期執(zhí)行難度比較大，配套機制缺位，屯昌購房成本不好計算。

業(yè)內(nèi)人士表示，2006年國家稅務總局《關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)中明確了賣房收個稅的兩種計算方式，即按所得20%和轉(zhuǎn)讓總額1%-3%計征。而這幾年，各地基本上都是按總額計征，如南京就是按賣房款的1%收個稅，除了稅負相對較低外，征收方式簡便也是一大原因。

三大扣除項目很繁瑣，裝修 難提供

按照《通知》的規(guī)定，“納稅人可憑原屯昌購房合同、等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原紙、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用?！?/p>

合理費用包括裝修款、貸款利息等等。

這其中 為復雜的是裝修費用，按規(guī)定，抵扣的限額是商品房總價的10%，但同時，還需要納稅人提供稅務統(tǒng)一，并且上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權人一致?！安簧偌彝ナ钦摇螕絷牎b修的，哪來的？屆時，會不會因為‘不能正確計算房屋原紙和應納稅額’，轉(zhuǎn)而再以總價為基礎征稅，讓新規(guī)流于形式？”一位屯昌房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析。

即便票據(jù)齊全，繳稅時稅務部門審核工作量將大增，幾 能辦好的一單納稅申報，以后恐怕需要幾個工作日。

業(yè)內(nèi)猜測：實際操作恐有簡化程序

當然，按20%申報繳個稅雖然較為繁瑣，但也并非完全不可操作。除裝修外，其他的契稅、營業(yè)稅、公證費、手續(xù)費等等都有正規(guī)票據(jù)，貸款利息清單也可以在銀行獲取。對于 難搞定的裝修，有業(yè)內(nèi)人士猜測，可能會采取簡化處理，比如對裝修房的裝修成本直接按原房屋總價款的10%折算；或者按時間分，對新規(guī)實施前購買的住房，再次銷售時，確有難以提供裝修的困難，可按比例折算，新規(guī)實施后購買的住房，須提供稅務統(tǒng)一計算裝修成本。

不少業(yè)內(nèi)人士贊同李稻葵的觀點，從短期來看，具有可操作性的措施是對房屋銷售總額收一定的稅，雖然這個政策本身存在，但是執(zhí)行力度還不夠，而且稅率可以提高一些。事實上，《通知》中早已明確，按總額征個稅，各地可“根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定”。提高稅率、實行差別化的稅率，是完全可行的。

海南樓盤賣點：屯昌的氣候四季變化不大，年平均氣溫在24℃上下，一年四季光照充足，熱量豐富，自然災害少，適合長期居住。但有一點要注意，因為屯昌位于海南的中部偏北，一部分處在半濕潤區(qū)，一部分處在山地濕潤區(qū)，所以這里的冬天氣候比較濕冷，雨水也比較多，喜歡干燥的北方朋友可能會不能適應這里的天氣，而來自西南地區(qū)和南方地區(qū)的朋友們習慣陰冷潮濕的氣候，應該會喜歡這里，因為比較有家鄉(xiāng)氣候的感覺。屯昌的臺風季節(jié)主要集中在7-9月，但是影響不大，居住不需太過擔心。