臨高縣買(mǎi)房二手房買(mǎi)房注意事項(xiàng)：戶(hù)口房款和兇宅

臨高縣買(mǎi)房二手房買(mǎi)房注意事項(xiàng)：戶(hù)口房款和兇宅，臨高買(mǎi)房，臨高不但環(huán)境優(yōu)美，而且生活節(jié)奏平穩(wěn)，特別適合老年人居住。

隨著二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛越來(lái)越多，很多人在買(mǎi)二手房都會(huì)比較謹(jǐn)慎。那么購(gòu)買(mǎi)二手房應(yīng)該關(guān)注的四個(gè)問(wèn)題是什么？他們就是戶(hù)口問(wèn)題、房款問(wèn)題、交房問(wèn)題和兇宅問(wèn)題，搞定這四個(gè)問(wèn)題，買(mǎi)二手房也可以很輕松。

戶(hù)口問(wèn)題

家住北京的劉先生為了女兒能上某重點(diǎn)，購(gòu)買(mǎi)了蔣先生位于該內(nèi)的一套房屋。雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定，蔣先生應(yīng)于房屋過(guò)戶(hù)后30日內(nèi)將原有戶(hù)口遷出，逾期按日支付總臨高房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。

劉先生支付完臨高購(gòu)房款，并將房屋過(guò)戶(hù)至自己名下后，蔣先生并未按期將戶(hù)口遷出，而劉先生亦因戶(hù)口遲遲未遷入耽誤了女兒上該重點(diǎn)的時(shí)間。多次溝通無(wú)果之下，劉先生將蔣先生訴至法院，要求蔣先生將戶(hù)口遷出，并按日支付總房款萬(wàn)分之五的違約金。

蔣先生辯稱(chēng)，自己新房還沒(méi)有下來(lái)，沒(méi)法按期將戶(hù)口遷出，希望法院對(duì)違約金予以酌減。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，蔣先生未按照合同約定將戶(hù)口遷出，明顯違反合同約定，理應(yīng)支付違約金。鑒于雙方對(duì)于違約金標(biāo)準(zhǔn)約定明顯過(guò)高，法院終依法酌定蔣先生支付15萬(wàn)元違約金。

法官釋法

依據(jù)合同法 百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

許多家長(zhǎng)為了讓孩子上名校，不惜花費(fèi)巨資購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)。但是該類(lèi)房屋中，大多已有戶(hù)口在房屋內(nèi)，影響臨高買(mǎi)房人的戶(hù)口遷入以及實(shí)際使用。部分臨高買(mǎi)房人在買(mǎi)賣(mài)合同中約定限期遷出戶(hù)口，但是根據(jù)我國(guó)目前戶(hù)籍管理政策，戶(hù)籍管轄權(quán)是派出所，而非法院，法院亦無(wú)權(quán)判令強(qiáng)行將戶(hù)口遷出，由此，臨高購(gòu)房者的問(wèn)題很難得到解決。而臨高購(gòu)房者往往已經(jīng)支付完畢房款，甚至已經(jīng)辦理完房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，該類(lèi)糾紛愈發(fā)增多。

在此情況下，一方面，臨高買(mǎi)房者可以在買(mǎi)賣(mài)合同中約定遷出戶(hù)口作為支付全部或者臨高購(gòu)房款的條件；另一方面，應(yīng)提前查詢(xún)房屋內(nèi)現(xiàn)有戶(hù)口情況，臨高購(gòu)房時(shí)將戶(hù)口作為決定是否臨高買(mǎi)房的因素之一，以對(duì)是否臨高購(gòu)房做出理智的判斷。

房款問(wèn)題

小劉在北京打拼多年，終于攢夠了臨高買(mǎi)房的錢(qián)。2014年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，支付了馬女士50萬(wàn)元預(yù)付款，后將剩余房款分兩次匯到了一個(gè)名為張甲的賬戶(hù)。

不料，小劉匯完款項(xiàng)后，馬女士拒絕與小劉辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，理由是小劉未付清房款。小劉稱(chēng)，剩余房款是按照馬女士要求匯到張甲賬戶(hù)的，對(duì)此，馬女士予以否認(rèn)，小劉亦未提交相關(guān)證據(jù)，證明馬女士指示其將相關(guān)錢(qián)款匯到張甲的賬戶(hù)，雙方在合同中列明的收款賬號(hào)亦非張甲?，F(xiàn)該案正在進(jìn)一步審理中。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供證據(jù)?！陡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

在市場(chǎng)交易中，許多臨高購(gòu)房者沒(méi)有養(yǎng)成將重要事項(xiàng)簽訂書(shū)面協(xié)議進(jìn)行確認(rèn)并保留證據(jù)的習(xí)慣，往往聽(tīng)信口頭約定，一旦對(duì)方反悔，如果提供不出確鑿的證據(jù)，便會(huì)帶來(lái)莫大的損失。

尤其是在類(lèi)似大額的房屋交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)對(duì)關(guān)鍵事項(xiàng)用書(shū)面合同形式明確約定，并由雙方簽字蓋章確認(rèn)。對(duì)于合同履行中有變更事項(xiàng)，亦應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確。類(lèi)似本案中有向他人打款的情形，一定要保留賣(mài)方委托他人收款的書(shū)面、錄音錄像、短信、電子郵件等相關(guān)證據(jù)。

交房問(wèn)題

2013年8月，張先生購(gòu)買(mǎi)了陳先生的一套房屋，后張先生按約支付完畢臨高購(gòu)房款，陳先生亦張先生辦理完房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。正當(dāng)張先生準(zhǔn)備入住新房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)該房屋早已被陳先生租賃給他人使用，且租期至2016年1月屆滿(mǎn)。張先生遂將租戶(hù)及陳先生訴至法院，要求租戶(hù)限期搬離，陳先生交付房屋。

合同法第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn) 百一十九條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。

上述即買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則——在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生影響，買(mǎi)受人不能以其已經(jīng)成為租賃物的人為由，否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

在二手房買(mǎi)賣(mài)中，臨高買(mǎi)房人應(yīng)對(duì)房屋實(shí)際使用狀況進(jìn)行全面了解，及時(shí)現(xiàn)場(chǎng)勘查；同時(shí)，可以在買(mǎi)賣(mài)合同中明確條款約定，如果賣(mài)房人隱瞞房屋已出租信息或者在履行合同中故意將房屋出租他人的，應(yīng)支付一定金額的違約金，以加大賣(mài)房人的違約成本。

“兇宅”問(wèn)題

2013年3月初，在某中介公司的居間服務(wù)下，張女士購(gòu)買(mǎi)劉女士的房屋，簽訂合同時(shí)，某中介公司和劉女士一致表示房屋之前沒(méi)有人居住，更沒(méi)有出過(guò)事。

張女士入住該房屋后，在偶然和鄰居聊天的過(guò)程中，得知?jiǎng)⑴康恼煞蛟谠摲课輧?nèi)上吊身亡。張女士遂將劉女士訴至法院，要求撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求劉女士對(duì)裝修進(jìn)行補(bǔ)償。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，賣(mài)房人應(yīng)如實(shí)披露房屋的實(shí)際情況。雖然房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件，客觀(guān)上未對(duì)房屋的實(shí)際使用價(jià)紙產(chǎn)生影響，但該情況會(huì)影響臨高購(gòu)房者的心理感受，包括恐懼、忌諱等，從而造成房屋交易價(jià)紙降低，構(gòu)成了房屋的重大瑕疵，是影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立的重大事項(xiàng)。

劉女士故意隱瞞房屋內(nèi)曾發(fā)生過(guò)兇案的行為，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，雙方合同的簽訂亦違反了當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，構(gòu)成欺詐，法院判決支持了張女士的訴訟請(qǐng)求。

合同法第五十四條規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)：(一)因重大誤解訂立的；(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。

在實(shí)際交易中，臨高買(mǎi)房人可以在買(mǎi)賣(mài)合同中約定補(bǔ)充條款，就“兇宅”等問(wèn)題約定違約責(zé)任；簽訂合同之前，應(yīng)多方面通過(guò)居委會(huì)、派出所、周?chē)従印⑸鐓^(qū)論壇等了解房屋情況，以免誤買(mǎi)“兇宅”。

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